PROMOTION IMMOBILIÈRE

Quelle est l’importance du secteur de la promotion immobilière en France ?
La promotion immobilière tire en grande partie le secteur du bâtiment, qui est lui-même le premier employeur de France. Dans les périodes de relance économique, l’immobilier est donc un levier incontournable pour nos gouvernements. En revanche, il va devenir un sujet à « raboter » en période préélectorale. Le rythme du quinquennat entrecoupé par les élections municipales, périodes durant lesquelles les projets de permis de construire sont gelés, nous amène à subir des cycles courts, de 2 à 3 ans. Cette situation est apparue après la crise de 2008. Auparavant, nous avions des cycles longs, de 5 à 7 ans. La profession a su développer une grande capacité d’anticipation face aux annonces des gouvernements successifs. Le gouvernement du président Macron semble vouloir stabiliser les choses et piloter un atterrissage en douceur en ne modifiant pas le dispositif fiscal (loi Pinel) en place jusqu’à la fin de son mandat, ce qui me paraît une très bonne chose. Nous devons donc être extrêmement sélectifs sur le choix des projets immobiliers dans lesquels nous vous proposons de réaliser un placement immobilier. Pour cette raison, notre intérêt se porte sur des projets qui ont du sens. Avoir du sens, c’est répondre à un réel besoin du marché, à des niveaux de gammes et de prix cohérents, en marge de l’utopie d’une augmentation permanente et exponentielle des prix de l’immobilier.

Qu’est-ce que le tour de table d’un promoteur immobilier ?
Pour faire une analogie simple, un particulier qui souhaite acheter un bien immobilier va, la plupart du temps, avoir recours à l’emprunt bancaire. Pour lui octroyer son crédit, l’établissement bancaire demandera au futur acquéreur un apport en numéraire. Pour les promoteurs immobiliers, les banques fonctionnent de la même façon : elles leur demandent un apport en fonds propres qui peut varier entre 10 à 15 % du coût de revient technique du projet. Sur une opération que l’on peut qualifier de « moyenne », par exemple de 35 logements dans un niveau de gamme standard, ces 10 à 15 % peuvent vite représenter entre 600 000 € et 1 million d’euros.
Or les promoteurs immobiliers régionaux indépendants, qui réalisent entre 50 et 300 logements par an, sont quasiment tous « sous-capitalisés » par rapport à leur développement. Ces opérateurs possèdent généralement entre 1 et 6 millions de fonds propres. Aussi les projets immobiliers sont de plus en plus longs et complexes à monter. L’aléa du rythme de la commercialisation, les recours des tiers et les tribunaux administratifs surchargés sont autant de facteurs qui rallongent la durée de montage et de portage des opérations immobilières, ce qui oblige les promoteurs immobiliers en développement à consolider leurs fonds propres.
Pour cela, les promoteurs immobiliers régionaux se tournent vers des investisseurs privés, pour les aider à financer l’apport en fonds propres exigé par la banque. Ils ouvrent alors ce que l’on appelle des « tours de table » pour faire entrer des investisseurs (en capital ou en obligations) dans les sociétés qui portent les opérations immobilières. C’est à ce niveau que Monego intervient.

Ce type d’investissement est-il intéressant seulement dans les périodes dynamiques pour la construction ?
Non, car c’est aussi dans les périodes où le rythme de commercialisation baisse que se présentent les meilleures opportunités d’achat de foncier. C’est logique : quand l’activité de vente immobilière ralentit, les prix des terrains s’adoucissent et les propriétaires sont disposés à vendre à des conditions plus avantageuses pour les promoteurs. Je parle ici de conditions financières, mais également juridiques. Par exemple, le promoteur peut négocier des conditions suspensives plus avantageuses, qui lui permettront de se dégager si le projet ne décollait pas en termes de commercialisation.

Pourquoi investir dans la promotion immobilière ?
Le financement d’un programme immobilier est un investissement à court terme, entre 18 et 24 mois, qui dépend fortement de l’expertise du promoteur immobilier, de la qualité intrinsèque du projet et de la conjoncture. Contrairement à un investissement dans une start-up, investir dans un projet immobilier, c’est investir dans un projet déjà mature. Le terrain est juridiquement bloqué par le promoteur (voir acheté dans certains cas), le projet immobilier a obtenu un permis de construire, ce dernier est systématiquement purgé de tous recours lorsque nous proposons un dossier. Le coût de revient du projet est quasiment finalisé, le projet a reçu l’accord d’une banque de premier plan et une garantie financière d’achèvement. En d’autres termes, le promoteur a d’ores et déjà porté la phase de développement la plus risquée. Le projet existe et a une valeur intrinsèque, en plus de la valeur du foncier. De plus, le mécanisme de la précommercialisation (vente sur plan) permet de gommer une partie non négligeable des risques liés à la conjoncture.
Participer au tour de table d’un promoteur, c’est pour les investisseurs immobiliers, s’impliquer dans un projet concret, durant tout son cycle de vie. Il existe une véritable proximité entre le projet immobilier financé et l’investisseur.

Est-ce, ou non, un secteur à risques pour l’investissement ?
Oui, il y a des risques. S’il n’y pas de risque, il n’y a pas de rendement. Selon moi, le risque est principalement lié à la qualité de l’opérateur. Quand la situation devient plus difficile, il vaut mieux être associé dans un projet moyen avec un bon promoteur que dans un très bon dossier (qui peut devenir « très moyen » du fait de la conjoncture) avec un promoteur moyen.
À la différence d’une « start-up innovante », la promotion immobilière évolue dans un univers plus stable qu’il n’y paraît. Le cadre législatif est extrêmement rigoureux. Tout le monde ne peut pas devenir promoteur immobilier du jour au lendemain. Même si aucun diplôme ou formation ne sont obligatoires pour exercer ce métier, les banques et les assureurs viennent jouer ce rôle de barrière. Un non professionnel de l’immobilier ne pouvant pas justifier d’une expérience certaine ne pourra jamais obtenir de financement bancaire et de garantie financière d’achèvement. Il en sera de même vis-à-vis de l’assureur, qui ne délivrera pas d’assurance pour le projet. La garantie financière d’achèvement (GFA) et l’assurance dommage-ouvrage (DO) sont deux éléments sans lesquels aucun notaire n’acceptera de passer une vente.
Malgré les effets des cycles, le prix du mètre carré à la vente ne sera jamais divisé par deux du jour au lendemain. Le gouvernement ne laissera en aucun cas le secteur de l’immobilier en difficulté plus de deux années d’affilée. Les conséquences seraient trop importantes d’un point de vue économique. Alors oui, bien sûr, en investissant dans un projet immobilier, vous ne multiplierez jamais votre mise par trois, mais votre rendement est contractuel, tangible et connu à l’avance. Attention, il n’est pas pour autant garanti. Si le promoteur périclite, la perte partielle ou totale de votre capital est une chose qui peut arriver. En 10 ans, nous avons réalisé une cinquantaine d’investissements « in bonis » et subi une seule perte, sur laquelle nous avons abandonné 10 % de notre mise initiale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L’autre risque, au-delà de la perte partielle ou totale du capital, est l’absence de liquidités. Un projet immobilier peut durer plus longtemps qu’initialement prévu. Durant la vie du projet, la conjoncture peut avoir évolué dans le mauvais sens et les fonds restent bloqués tant que les derniers lots ne trouvent pas preneurs. Dans cette configuration, le promoteur devra avoir les reins suffisamment solides pour « porter » le projet et attendre le prochain cycle haussier. Il est donc important de mutualiser son risque en investissant des sommes raisonnables dans plusieurs projets, mais aussi d’investir sur la durée en ayant plusieurs « points temporels » d’entrées afin de lisser le risque conjoncturel.
Au-delà de notre fonds de commerce, nous pensons sincèrement que l’investissement dans des « tours de table » de promoteurs immobiliers constitue aujourd’hui l’un des meilleurs couples rendements/risques/horizon de placement sur le marché.

En résumé…

• • La promotion immobilière est soumise à des cycles et à la conjoncture économique, mais reste malgré tout un secteur plus stable que par le passé.
• • Les promoteurs régionaux indépendants sont le cœur de cible de Monego.
• • Monego propose aux investisseurs d’investir aux côtés de promoteurs immobiliers et propose donc un placement financier et non l’acquisition à plusieurs de biens immobiliers
• • Les projets immobiliers présentés par Monego sont des projets « matures », qui bénéficient tous d’autorisations administratives, d’un crédit bancaire et d’un niveau de précommercialisation satisfaisant.
• • La marge sur un projet de promotion immobilière est déterminée à l’avance, le rendement proposé aux investisseurs est contractuel, mais non garanti
• • Pour nous, l’investissement dans des projets de promoteurs immobiliers indépendants présente l’un des meilleurs couples rendement/risques/durée d’immobilisation disponible sur le marché.