Parce que nous sommes « Focus » sur notre valeur ajoutée : notre expertise en immobilier
MONEGO a choisi de vous proposer une offre 100% immobilière sur un secteur d’activité qu’elle maîtrise depuis près de 10 ans : l’immobilier et plus particulièrement le financement de la promotion immobilière.

Parce que nous ne nous éparpillons pas au niveau géographique et qu’un réseau de confiance prend du temps à se constituer en local, 10 ans…
Dans l’immobilier comme dans les autres secteurs d’activité, on peut avoir un coup de chance, mais les « bons coups » ne tombent pas du ciel. Il y a des bons dossiers et des dossiers à ne pas faire. Pour avoir accès aux bons dossiers, il n’y a pas de hasard, il faut occuper le terrain pendant des années, se constituer son réseau, avoir une conduite et une éthique dans les affaires qui donnent envie aux meilleurs de travailler avec vous, créer des liens de confiance, connaître intimement ses partenaires.

Parce que nous connaissons parfaitement notre région Rhône Alpes et que l’emplacement est le facteur clé de succès dans l’immobilier, MONEGO ne proposera que des projets dans la région Rhône Alpes.
Depuis près de 10 ans, les fondateurs de MONEGO tissent patiemment un réseau de qualité en Rhône-Alpes avec l’ensemble de la chaîne des acteurs de l’immobilier : promoteurs, architectes, bureaux d’études, notaires, banquiers, entreprises du bâtiments, commercialisateurs, gestionnaires…
En promotion immobilière plus que dans d’autres secteurs d’activités, maîtriser son environnement géographique et le tissu des acteurs de la chaîne de la valeur en local est capital.

Pour notre expertise et pour notre « track record »
Les fondateurs de MONEGO ont rencontré plus de 300 promoteurs immobiliers de la région Rhône-Alpes en entretien individuel depuis 2008. Les fondateurs de MONEGO ont étudié plus de cent cinquante projets immobiliers et ont participé et débouclé avec succès plus d’une trentaine d’opérations en direct. Les associés de MONEGO ont également pris des positions directement dans la holding de quelques promoteurs en leur mettant en place des dettes « mezzanine ».
Les fondateurs de MONEGO savent parfaitement analyser toutes les étapes d’un projet immobilier d’un point de vue juridique, financier, commercial, et technique.
De part cette expertise, les fondateurs de MONEGO ne sont pas vu par les opérateurs immobiliers uniquement comme des « financiers » mais aussi comme des conseils, comme des associés, comme des partenaires, qui peuvent accompagner dans son développement le dirigeant promoteur souvent assez solitaire.
La force des fondateurs de MONEGO est d’avoir su se constituer un réseau de promoteurs partenaires avec qui ils ont déjà investis avec succès.

Parce que nous travaillons avec des promoteurs locaux à taille humaine
MONEGO ne finance que des promoteurs régionaux à taille humaine, le plus souvent des opérateurs ayant une connotation d’entreprise familiale, dans le bon sens du terme.
Les promoteurs régionaux qui réalisent entre 50 et 300 logements par an représentent le cœur de cible de MONEGO. Ces opérateurs sont des entreprises lisibles et agiles. Lisibles de par la structure de leur bilan comptable et agiles de par la légèreté et l’adaptabilité de leur structure de coûts fixes. Ces caractéristiques leurs permettent de s’adapter en fonction de la conjoncture et de réduire la voilure en cas de ralentissement de l’activité. Ces opérateurs ne sont pas obligés de prendre des dossiers pour « nourrir la bête » contrairement aux acteurs nationaux.
Comme dans toute entreprise familiale, les fonds propres investis à risque dans les projets sont les deniers personnels des dirigeants.
Dans le secteur de l’immobilier plus que dans d’autres activités, donner sa caution personnelle est incontournable pour obtenir des financements bancaires. Pour être promoteurs immobiliers, les opérateurs doivent accepter de remettre pour chaque projet leur caution personnelle en jeu pour plusieurs centaines de milliers d’euros. L’engagement de ces entrepreneurs est donc extrêmement fort.
Les promoteurs nationaux sont adossés à d’important fonds d’investissements ou à des banques, ces dirigeants de grand groupe ne « jouent » par leurs propres deniers et encore moins leurs cautions personnelles. Les prises de positions ne sont donc pas forcément analysées de la même façon.

Depuis la grande crise des années 1990, les banques ont largement resserré la vis au niveau des financements accordés au promoteur. Avant 1990, les banques prêtaient 100% des besoins en fonds propres de l’opération, les promoteurs avaient un chéquier en main et payaient directement les sous-traitants sans se soucier du niveau de la commercialisation.
Les temps ont bien changé, les promoteurs ne tiennent plus le chéquier. C’est désormais la banque qui débloque ou non les fonds en fonction de l’avancement de la commercialisation du projet. Cela a pour effet de sécuriser le dossier en évitant la « cavalerie » et le risque de se retrouver avec un stock important construit et non vendu.
Renforcé par les Accords de Bâle II et Bâle III, les banques demandent de plus en plus de fonds propres aux promoteurs immobiliers qui sont par nature tous sous capitalisés. Nous parlons ici les promoteurs régionaux qui réalisent entre 50 et 300 logements par an, soit plus de 80% du tissu des promoteurs immobiliers français.
Ce resserrement des exigences bancaires constitue pour nous investisseurs, d’une part un garde-fou et d’autre part une opportunité. Les promoteurs sont plus contraints, les opérations sont donc largement plus sécurisées que dans les années 1990. Les banques exigeant plus de fonds propres, les promoteurs sont poussés (parfois obligés) à ouvrir leurs opérations (leurs tours de tables) aux investisseurs privés que nous représentons.

Le rendement du marché en crowdfunding immobilier oscille entre 7% et 10%.
Tous les placements sont régis par les mêmes règles de base : le rendement vient servir une prise de risque et de l’indisponibilité (de vos fonds).
En d’autres termes, plus le placement est risqué et non liquide, plus le rendement devra être élevé. Dans notre cas du crowdfunding immobilier, au stade auquel nous entrons (à plus de 50% de pré-commercialisation), le risque est maîtrisé pour grande partie et le temps d’immobilisation est assez court, 6 à 24 mois. En revanche, vous ne pouvez pas sortir du jour au lendemain, des aléas techniques et commerciaux subsiste, le capital n’est pas garanti. Cela vient justifier un rendement entre 7 et 10%.

MONEGO ne proposera jamais de tour de table de promotion immobilière sans la présence d’une banque à ses côtés. Sans banque il n’y a pas de levier bancaire et donc moins de chance de servir le rendement présenté. L’effet de levier bancaire est d’environ un pour 3. En d’autres termes, quand le promoteur met 100 de fonds propres, la banque va mettre 300. C’est ce qu’on appelle communément le levier bancaire. De plus ce premier levier bancaire en entraîne automatiquement un second, l’effet de levier de la pré-commercialisation. En effet, la banque ne va débloquer les différents niveaux de crédit qu’en fonction de l’avancée de la pré-commercialisation du projet immobilier. Cf. rubrique Fondamentaux : Approche Financière.
Enfin, l’analyse de la banque vient conforter nos prises de position. Les banques bénéficient d’outils et d’historique sur les promoteurs immobiliers que nous n’avons pas forcément. Il est toujours bon de partager des informations et des analyses avec nos banquiers partenaires. La banque constitue pour nous investisseur une protection supplémentaire importante.

La probabilité que le rendement proposé soit réellement servi est forte. Le rendement sur les fonds propres investis dans un projet immobilier « classique » est de l’ordre de 20 à 25% par an après impôt sur les sociétés. Cela est possible grâce à un double effet de levier : l’effet de levier bancaire et l’effet de levier de la « pré-commercialisation » induit par le premier. Cf. rubrique Fondamentaux : Approche Financière.
Ces rendements peuvent être atteint dès lors qu’on rentre au début du projet immobilier quand le niveau de risque est bien plus important et que l’immobilisation des fonds propres est plus long. Quand les investisseurs entrent avec un taux de commercialisation de 50 à 70%, le niveau de risque est bien moins important d’où un rendement servi moins élevé. Un rendement entre 7 et 10% sur les fonds propres investis est donc atteignable. Nous pensons qu’un investissement dans un tour de table de promotion immobilière présente un des meilleur couple rendement / risque du marché.

Le promoteur se rémunère de deux façons. Sa première source de rémunération sont les honoraires de gestion. Les honoraires de gestion viennent rémunérer le travail effectif du promoteur : la recherche du foncier, le montage de l’opération (dépôt, obtention, purge du permis de construire, conduite des études techniques, appels d’offres, suivi du chantier, animations des différents corps de métier, animation de la commercialisation).
Sa seconde source de rémunération est la marge de l’opération. Cette seconde source vient rémunérer la prise de risque réalisée par le promoteur sur son capital (sa mise de fonds propres, sa caution personnelle). Ici encore la banque vient protéger l’investisseur en bloquant tout ou partie des factures d’honoraire du promoteur si le niveau de commercialisation du projet n’est pas suffisant.

Attention, cette question est fondamentale pour bien comprendre votre investissement.
Lorsque vous investissez dans une opération de promotion immobilière via du crowdfunding (ou financement participatif), vous achetez des titres financiers et non de l’immobilier.
Lorsque vous investissez dans une opération type « Foncière » via du crowdfunding (ou financement participatif), vous achetez des titres financiers d’une société qui détient directement ou indirectement un actif immobilier. Ce bien immobilier a été financé en partie par des apport en fonds propres (votre investissement) et en grande partie par un crédit bancaire. Les loyers perçus par la location de l’actif serviront à payer le crédit. Votre plus-value ne se fera qu’au terme de l’opération, soit à la vente de l’actif immobilier.

Les principaux risques administratifs et juridiques :
Pour réaliser un projet immobilier il est nécessaire d’obtenir un permis de construire. Obtenir un permis de construire est souvent un parcours du combattant car soumis à des règles strictes qui peuvent être interprétées de façon multiple. L’architecte du promoteur va avoir son interprétation, l’adjoint à l’urbanisme de la commune peut en avoir une autre, l’architecte conseil de la communauté de commune peut en avoir encore une autre.
Ensuite, il y a la réalité économique du projet qui va permettre ou non de réaliser le projet selon les contraintes imposées par l’urbanisme, la technique et le marché (prix de vente). Une fois le permis de construire obtenu, il faudra le purger, c’est-à-dire attendre un délai de 3 mois pour que les voisins et le Préfet valide définitivement le permis de construire.
En cas de recours, le projet immobilier pourra être bloqué pendant plusieurs mois voir années. Si le promoteur a acheté le terrain sans condition suspensive d’obtention et de purge de son permis de construire, il sera propriétaire d’un terrain sur lequel il ne peut rien construire et vendre tant que le procès ne sera pas soldé en sa faveur.
Quand on entre dans un projet avec un taux de pré-commercialisation de 50 à 70%, ce risque n’est plus d’actualité. Car dans le phasage d’un projet immobilier, le promoteur arrêtera la commercialisation bien avant d’arriver à ce stade (de pré-commercialisation). Enfin, lorsque nous entrons dans un projet immobilier nous demanderons systématiquement un document officiel à la Mairie qui stipule que le Permis de Construire est purgé de tous les recours.

Les principaux risques commerciaux :
Comme vous l’aurez compris le rythme de la commercialisation est un des éléments clé de succès d’un projet. Le rythme de vente d’un projet immobilier est intimement lié aux prix de vente et à la conjoncture économique, et cela jusqu’à la vente du dernier lot. En effet, contrairement au prix dans l’ancien, l’élasticité du prix dans l’immobilier neuf traditionnel (hors secteur du luxe) est faible. Les prix de l’immobilier neuf ne peuvent pas varier de plus de 10% à la baisse sans mettre en risque l’économie du projet dans son ensemble. Si le promoteur a acheté un foncier en fin d’un cycle haussier, il a toutes les chances d’avoir acheté son terrain trop cher et par ricochet d’avoir des prix de vente trop enlevés. Il sera donc très important de valider, au delà du prix, la date de signature de la promesse d’achat du terrain.
Le rythme de commercialisation dans le neuf est également intimement lié aux lois fiscales. Cf. « Cycles Immobiliers ». Les dispositifs fiscaux changent environ tous les deux ans et sont ajustés chaque année par nos nouveaux ministres qui ont besoin d’un temps certain pour comprendre les mécanismes d’un secteur d’activité qui leur est souvent inconnu à leur prise de mandat… Les effets sont parfois dévastateurs, exemple le dispositif « DUFLOT » qui a plombé le secteur de l’immobilier neuf pendant près de 3 ans, nous en subissons encore les conséquences aujourd’hui.
Cela a eu des répercussions sur l’ensemble de la chaîne de la valeur de l’immobilier mais aussi et surtout sur les entreprises du bâtiment (un des premiers bassins d’emploi en France).
Il existe de multiples canaux de vente (de distribution), de l’agent immobilier, à la plateforme de distribution nationale en passant par les mandataires, conseillers en gestion de patrimoine et force de vente assise des réseaux bancaires. Les associés de MONEGO ont une grande maîtrise et connaissance de ses différents canaux et méthodologie de vente. Cf. « Fondamentaux APPROCHE COMMERCIALE »

Les risques techniques : Le promoteur est un chef d’orchestre, il n’est pas forcément un homme de l’art au sens de la construction mais il va animer un ensemble de corps de métiers qui le sont. Le choix des sous-traitants est ici fondamental. D’où l’importance de travailler avec des promoteurs ayant une certaine antériorité qui ne s’éparpillent pas géographiquement et qui maîtrisent le tissu des entreprises fiables en local. Les risques peuvent provenir d’une mauvaise étude de sol (pas assez de sondages ou mauvais sondages, mauvaise analyse des sondages, niveau de la nappe d’eau plus haute que prévue, étude complémentaire manquante…). Ces aléas techniques liés au sous-sol sont les plus récurrents mais aussi les plus couteux. De mauvaises analyses peuvent entraîner des surcouts qui se chiffrent quasi automatiquement en centaine de milliers d’euros et viennent directement impacter la marge. Quand on rentre dans un projet pré-commercialisé à 50 ou 70% ce risque est limité car dans le planning de construction, ce type d’imprévus liés au sous-sol apparaissent bien avant dans le phasage de l’opération. A ce stade il ne reste quasiment que le risque de défaillance de sous-traitants dans le second œuvre (électricité, plomberie, peinture…) qui sera bien moins problématique d’un point de vue économique.

Oui.
Les investisseurs de MONEGO investissent au travers d’une SAS, Société par Actions Simplifiée, qui est une société qui permet à l’actionnaire de limité son risque à ses apports.
Si un investissement se fait en direct dans la société cible qui porte le projet, la société sera nécessairement une société à responsabilité limitée sinon MONEGO ne proposera pas le dossier à des investisseurs.

De manière générale, les risques financiers sont liés aux risques commerciaux susvisés et aux risques techniques qui peuvent venir dégrader la marge voir générer des pertes. Si la commercialisation ne suit pas, les dépenses du promoteur ne sont pas payées par la banque qui a la main sur le compte centralisateur. Tant que la commercialisation n’est pas suffisante, le promoteur n’aura pas sa GFA (Garantie Financière d’Achèvement) délivrée par une banque. Renforcées par les Accords de Bâle II et Bâle III, les banques demandent de plus en plus de fonds propres aux promoteurs immobiliers. Ce resserrement des exigences bancaires constitue d’une part un garde-fou et d’autre part une opportunité. Les promoteurs sont plus contraints, les opérations sont donc largement plus sécurisées. Les banques exigeant plus de fonds propres. Les promoteurs sont donc poussés à ouvrir leurs opérations aux investisseurs privés.

Cette garantie financière d’achèvement (GFA) extrinsèque est délivrée par un établissement bancaire (ou par un assureur) au promoteur immobilier.
Cette garantie confère une double sécurité aux acquéreurs (qui achètent un appartement en VEFA et pas aux investisseurs que vous êtes et que nous sommes) : Elle assure la bonne fin du programme en termes de construction en cas de défaillance financière du promoteur (la maison mère du promoteur).
Tant que le promoteur n’a pas obtenu cette dernière, il ne peut pas passer les actes de vente chez le notaire. Tant que les actes de vente authentiques ne sont pas passés, le promoteur ne peut pas appeler les fonds auprès des acquéreurs. Les appels de fonds sont faits en fonction de l’avancement réel du chantier et viennent diminuer la ligne de crédit et donc par ricochet, le coût des intérêts financiers de l’opération.
Enfin, le promoteur ne pourra ni retirer ses fonds propres, ni prendre une avance sur la marge du projet tant que le crédit bancaire n’est pas remboursé. La banque acceptera dans certains cas le remboursement de façon proportionnelle d’une partie des fonds propres au promoteur dès lors que ce dernier rembourse une partie du crédit.
Attention cette garantie ne contre garantie en aucun cas les fonds investis par les investisseurs.

Conseil en Haut de Bilan :
En contrepartie de la réalisation des prestations de haut de bilan par MONEGO au profit d’une société cible, cette dernière rémunèrera MONEGO sur la base d’un forfait jour de 1 000 € HT et un maximum de 50 000 euros HT.
Ces montants sont valables jusqu’au 31 décembre de la première année suivant celle de l’entrée en vigueur du contrat de prestations de services. Ces montants seront ensuite réactualisés au 1er janvier de chaque année sur la base de 2% par an pour toutes les prestations réalisées.

Commission de performance :
Une commission de performance sera éventuellement versée à MONEGO par la holding après avoir versé la rémunération annoncée aux porteurs d’actions ordinaires.
La commission de surperformance ne pourra être payée que si et seulement si l’objectif de rémunération proposé a été atteint et payé aux porteurs d’actions ordinaires après :
• la cession ou le rachat de sa participation dans ou par la société cible dans laquelle la holding aura investi, ou
• soit la perception de revenus - tels que des intérêts et/ou des dividendes – versés par la société cible à la holding au titre de tout contrat conclu entre elles.

Cette commission de performance ne dépassera à aucun moment :
• vingt (20) % de la plus-value réalisée par la holding lors de la cession ou du rachat de sa participation dans ou par la société cible, ou
• vingt (20) % des revenus – tels que des intérêts et/ou des dividendes – versée par la société cible à la holding au titre de tout contrat conclu entre elles.

En cas de succès du projet, plusieurs modalités de remboursement ou de « sortie » sont envisageables en fonction de la nature des titres émis par la holding et la cible et du niveau auquel est faite la liquidité (cible ou holding.

Au niveau de la cible :
• Si la cible a émis des actions souscrites par la holding et que les actions de la cible sont vendues, la holding versera à ses associés titulaires d’actions un dividende pour la partie dépassant le montant de leur apport et remboursera le montant de l’apport.
• Si la cible a émis des obligations et que les associés de la holding ont souscrit à des actions, dès lors que les obligations seront remboursées par la cible à la holding, la cible reversera à la holding le montant en principal de l’emprunt obligataire et les intérêts. Ces montants seront remontés par voie de remboursement d’apport et de dividende aux associés titulaires d’actions de la holding ;
• Si la cible a émis des obligations et que les associés de la holding ont souscrit à des obligations, dès lors que les obligations seront remboursées, la cible reversera le montant en principal de l’emprunt obligataire et les intérêts à la holding. Ces montants seront remontés par voie de remboursement du nominal et des intérêts aux associés titulaires d’obligations de la holding.

Au niveau de la holding :
• Si les actions de la holding sont vendues à un tiers ou si la holding rachète ses propres actions pour les annuler par voie de réduction de capital, les associés de la holding percevront de la plus-value de cession.

Dans le cas du rachat par la holding de ses propres actions, les actions seront rachetées auprès des investisseurs grâce aux liquidités figurant sur les comptes de la holding suite :
• au remboursement d’apport et à la remontée de dividende dans le cas d’actions souscrites dans la cible ; ou
• au remboursement du nominal et aux intérêts dans le cas d’obligations souscrites dans la cible.

Les frais liés à l’investissement peuvent être compris entre 0 et 2,4 % du montant investi. A ce jour, MONEGO ne facture aucun frais aux investisseurs
Aucun autre frais (gestion, garde, tenue de registre, reporting…) n’est appliqué par MONEGO à l’investisseur durant la durée de vie de l’investissement.
Exemple : pour un investissement souhaité de 1.000 euros, les frais MONEGO pourront s’élever entre 0 et 24 euros TTC à l’entrée. Ces droits d’entrée pourront s’ajouter aux 1.000 euros que l’investisseur devra débourser pour prendre part au projet présenté.
Lors d’un investissement par PEA, la banque détentrice du PEA de l’investisseur pourra lui facturer des frais de passage d’ordre ainsi que de droits de garde.
Les coûts de fonctionnement du véhicule intermédiaire sont pris à la charge de MONEGO et sont couverts par la rémunération perçue par MONEGO auprès de l’émetteur au moment de l’opération (détaillée à la section suivante) :
• Frais de constitution : 1 750 € à 2 500 euros HT
• Frais de closing juridique de l’opération : 2 500 € HT à 3 500 € HT

Soit 4 250 € à 6 000 € pour la réalisation de l’opération. 
Ces frais seront supportés par MONEGO et refacturés à la cible ou directement supportés par la cible ou par la holding du promoteur. Dans un schéma direct, les frais de constitution et de closing juridique seront supportés par la cible directement.
• Frais bancaire de tenue de compte : 500 € par an
• Frais administratifs (domiciliation du siège social, tenue des AG, frais postaux et signature électronique, location de salles) : 1 000 € par an
• Frais liés à la tenue des registres d’associés et de mouvements de titres : 1 000 € par an
• Frais de réponse aux banques dans le cadre des PEA : 1 500 € par an 
• Frais liés à la comptabilité : 4 000 € par an
• Taxe – CFE : 160 € / an

Soit 8 160 € par an. Ces frais annuels seront supportés par la Cible.
Les frais de collecte sont compris entre entre 4 % et 10% HT du montant total de la souscription. Ces frais seront supportés par la Cible ou la Holding du Promoteur.

Tout d'abord, Monego travaille exclusivement en Rhône-Alpes. Nous avons mis en place une grille de scoring interne élaboré avec 66 critères stricts et objectifs, permettant d'apprécier la qualité du promoteur et du projet. Ce scoring permet d'apprécier l'expérience et la solidité finanicère du promoteur, l'environnement technique, administrative, juridique et commercial du projet, l'adéquation du projet dans son marché et son stade de maturité. Si le score du dossier ne dépasse pas 50 sur 100, le projet n'est pas présenté au CS et est rejeté.

Ensuite, le processus de sélection des pojets fait intervenir le Conseil Stratégique de MONEGO. Il est composé de 5 membres et 3 suppléants. Le Conseil Stratégique est en charge de la sélection et de l’étude des projets qui seront proposés aux crowdfunders via la plateforme MONEGO. Il statue à la majorité des 3/5 des membres présents ou représentés. Il y a 3 étapes: 1/ sélection initiale et évaluation préliminaire réalisée par 2 membres du CS, 2/ évaluation / due diligence complète 3/ décision finale.

À la suite d'un remboursement avec intérêts, votre Imprimé Fiscal Unique (IFU) est accessible dans votre espace personnel sous l'onglet "Mes contributions" dès le mois de fevrier de l'année suivante. Nous vous informons de sa disponibilité par email.

Les investisseurs sont exposés au risque de défaut de la Société de Projet. Par risque de défaut, on entend le risque que la Société de Projet soit incapable de remplir ses obligations financières (remboursement de l’emprunt obligataire et des intérêts liés), entrainant de fait une perte partielle ou totale pour l’investisseur. 
Dans ce cadre, une « Garantie à Première Demande » est systématiquement mise en place par la Holding du Promoteur au profit de la Masse des Obligataires (groupement des investisseurs). Cette GAPD engage la Holding du Promoteur à rembourser l’ensemble des sommes dues aux investisseurs en cas de défaillance de la Société de Projet. Nous attirons l’attention des investisseurs sur le fait que cette GAPD ne peut constituer une garantie en capital.