Crowdfunding immobilier / Avant de se lancer
Les risques d'un investissement en crowdfunding immobilier
L’Autorité des marchés financiers (AMF) impose de communiquer aux futurs épargnants les principaux risques à l’investissement dans des sociétés portant sur la réalisation d’opérations immobilières.
Afin de protéger au mieux les investisseurs, Monego vous invite à lire attentivement les risques inhérents à ce type d’investissement ainsi que notre rubrique fonctionnement et bonnes pratiques.
Monego vous recommande de suivre des règles de prudence et de n’investir que dans ce que vous comprenez parfaitement.
Le questionnaire d’adéquation obligatoire pour chacun de nos investisseurs doit nous permettre de vous proposer des projets adaptés à votre niveau de connaissance des produits financiers et à votre appétence au risque.
Il est nécessaire de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que l’objectif de rentabilité et l’horizon du placement sont fournis à titre indicatif et ne constituent en aucun cas une forme de garantie.
Les projets proposés en Crowdfunding Immobilier comportent un risque de perte totale ou partielle du montant investi, d’illiquidité, ainsi que les risques opérationnels liés au projet qui pourraient venir obérer tout ou partie du rendement proposé.
Le rendement proposé est rendu contractuel de par la présence d’un contrat obligataire et est systématiquement assortie d’une ou plusieurs garanties. C’est garanties doivent être rendu exécutable au travers de procédures judiciaires de recouvrement qui prennent du temps et augmente l’aléas.
Connaitre les risques avant d'investir
Pour les épargnants, l’investissement en crowdfunding immobilier, comme tout placement financier, comporte des risques qu’il est essentiel de comprendre avant de se lancer.
Les risques techniques
Le promoteur est un chef d’orchestre, il n’est pas forcément un homme de l’art au sens de la construction mais il va animer un ensemble de corps de métiers qui le sont.
Le choix des sous-traitants (entreprise du bâtiment) est ici fondamental.
D’où l’importance de travailler avec des promoteurs ayant une certaine antériorité qui ne s’éparpillent pas géographiquement et qui maîtrisent le tissu des entreprises fiables en local.
Les risques peuvent provenir d’une mauvaise étude de sol (pas assez de sondages ou mauvais sondages, mauvaise analyse des sondages, niveau de la nappe d’eau plus haut que prévu, étude complémentaire du sol manquante, etc.).
Ces aléas techniques liés au sous-sol sont les plus récurrents mais aussi les plus coûteux, ils se chiffrent rapidement en dizaines voire en centaines de milliers d’euros et viennent directement impacter la marge.
Quand on rentre dans un projet pré-commercialisé à 50 % ce risque est limité car dans le planning de construction, ce type d’imprévus liés au sous-sol apparaît bien avant dans le phasage de l’opération. La plupart du temps, à 50% de pré-commercialisation, le chantier a déjà débuté et les mauvaises surprises liées au sous-sol sont prises en compte.
De même, le risque de défaillance de sous-traitants est également existant. D’où l’importance de travailler avec des promoteurs qui maîtrisent le tissu des entreprises fiables en local.
Respecter les bonnes pratiques
du financement participatif
En tant que Conseiller en investissement participatif soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et inscrit à l’ORIAS, notre plateforme de crowdfunding immobilier, vous permet de bénéficier de l’expérience de professionnels formés et avisés qui vous garantissent un service de qualité.
Les risques administratifs
De manière générale, le principal risque administratif dans une opération de promotion immobilière est lié au permis de construire dont la délivrance est le fruit d’un consensus quadripartite entre :
+ les services de l’urbanisme (l’interprétation de la loi)
+ le plan local d’urbanisme (la loi),
+ l’architecte (la créativité de l’homme de l’art)
+ l’économie du projet (le projet ne doit pas être trop coûteux afin de pouvoir proposer un prix de vente acceptable par le marché).
Obtenir un permis de construire est souvent un parcours du combattant car soumis à des règles strictes qui peuvent être interprétées de façon multiple. L’architecte du promoteur va avoir son interprétation, l’adjoint à l’urbanisme de la commune peut en avoir une autre, l’architecte conseil de la communauté de commune peut en avoir encore une autre.
Ensuite, il y a la réalité économique du projet qui va permettre ou non de réaliser le projet selon les contraintes imposées par l’urbanisme, la technique et le marché (prix de vente). Une fois le permis de construire obtenu, il faudra le purger, c’est-à-dire attendre un délai de 3 mois pour que les voisins et le Préfet valident définitivement le permis de construire.
En cas de recours contre le permis de construire, le projet immobilier pourra être bloqué pendant plusieurs mois voire plusieurs années. Si le promoteur a acheté le terrain sans condition suspensive d’obtention et de purge de son permis de construire, il sera propriétaire d’un terrain sur lequel il ne pourra rien construire (et vendre) tant que le procès ne sera pas soldé en sa faveur.
Quand le taux de pré-commercialisation est de 50 à 70%, ce risque n’est plus d’actualité. En effet, dans le phasage d’un projet immobilier, le promoteur arrêtera la commercialisation bien avant d’arriver à ce stade.
Enfin, lorsque nous entrons dans un projet immobilier nous demandons systématiquement un document officiel à la Mairie qui stipule que le permis de construire est purgé de tous les recours.
Risque numéro 1
La perte
de capital
Lorsque vous souhaitez financer un projet immobilier, et même lorsque vous participez à son financement à petite échelle, vous n’avez pas la garantie de récupérer intégralement votre capital de départ.
Une perte totale des fonds est également possible.
En effet, un promoteur est une société comme une autre, qui peut déposer le bilan pour cause de mauvaise gestion. Un projet immobilier peut par ailleurs rencontrer des difficultés techniques et/ou commerciales qui viendraient consommer la totalité des marges et entamer tout ou partie des fonds propres investis.
Les conseils Monego
N’investissez que les liquidités dont vous n’avez pas un besoin vital.
Investissez dans plusieurs dossiers et pensez à diversifier la nature de vos placements.
Investissez avec des dates d’entrée étalées dans le temps pour lisser les aléas conjoncturels.
Adaptez les montants investis à votre patrimoine.
Risque numéro 2
Le risque
d’illiquidité
Plus un placement est liquide, plus vous pourrez le vendre rapidement sur un marché secondaire. Dans notre cas, le financement d’une sociétés portant sur la réalisation d’une opération immobilière dure entre 12 et 36 mois. Le paiement de vos intérêts sont payés in fine, c’est à dire à la fin du projet.
L’actif que vous détenez est une obligation (titre financier) qui a été émis par la société de projet ou sa holding dans le cadre d’un montage indirect.
La durée de vie d’un projet immobilier varie généralement de 12 à 36 mois. En fonction des aléas conjoncturels votre capital peut rester immobilisé plus longtemps.
Dans ce cas de figure, vous ne perdez pas votre argent, mais vous le récupérez plus tard que prévu. Durant cette période de retard, votre argent continue à générer des intérêts.
Notre conseil
Ne réalisez un placement immobilier qu’avec de l’argent dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin à court terme ou à moyen terme.
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